CORONA: 50% Huurkorting Horeca - Kantonrechter Den Haag 21 januari 2021
Jhr Mr N.J.M. Beelaerts van Blokland beelaerts@salomonsbeelaerts.nl
Op 21 januari 2021 heeft de Kantonrechter te Den Haag de huur van een horecabedrijf met 50% verlaagd voor de periode van verplichte sluiting van dit bedrijf in het kader van de coronamaatregelen (ECLI:NL:RBDHA:2021:461). Voor de periode dat het bedrijf - onder voorwaarden - wel open mocht, heeft de Kantonrechter de huur met 25% verlaagd.
In deze bodemprocedure heeft de Kantonrechter - in lijn met eerdere jurisprudentie - geoordeeld dat uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat ook een (onvoorziene) overheidsmaatregel, zoals de algemene verplichte sluiting van ondernemingen ter bestrijding van het coronavirus, als gebrek (als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW) dient te worden aangemerkt.
Bij een dergelijk gebrek staat het huurgenot dat huurders op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten centraal. Weliswaar wees de verhuurder er in de betreffende procedure terecht op dat huurders het gehuurde gedurende de coronacrisis (hebben) kunnen gebruiken voor afhaal- en bezorgdiensten, maar dit leidde volgens de Kantonrechter niet tot de conclusie dat hiermee het huurgenot zou zijn verschaft dat huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst mochten verwachten. Huurders hoefden op dat moment immers niet te verwachten dat de mogelijkheid om het gehuurde in volle omvang te exploiteren als restaurant en café zou worden belemmerd door een (gezondheids)crisis van deze omvang. Hierbij was het volgens de Kantonrechter niet relevant dat de van overheidswege opgelegde beperkingen ook niet aan verhuurder waren toe te rekenen, omdat toerekening geen vereiste is op grond van artikel 7:204 BW. De coronacrisis betreft evenmin een omstandigheid die aan huurders als huurders is toe te rekenen. De Kantonrechter concludeerde dan ook dat sprake was van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.
Verhuurder meende evenwel dat een gebrek niet tot huurprijsvermindering kon leiden, omdat partijen deze mogelijkheid hadden uitgesloten in de huurovereenkomst, althans in de daarop van toepassing zijnde 'Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’. Zonder zich uitdrukkelijk uit te laten over dit verweer, merkte de Kantonrechter echter op dat huurders ook nog een beroep gedaan hadden op onvoorziene omstandigheden, dan wel de redelijkheid en billijkheid op grond waarvan een vordering tot huurprijsvermindering kon worden toegewezen. En volgens de Kantonrechter was hier juist sprake van. De Kantonrechter concludeerde dat de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW dient te worden beschouwd. Partijen hadden deze pandemie en haar gevolgen niet in de tussen hen gesloten huurovereenkomst verdisconteerd en mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn. De Kantonrechter verwees hierbij direct naar het arrest van het Hof Amsterdam van 14 september 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:2604, zie ook het nieuwsbericht van 12 november 2020).
Gelet op de specifieke omstandigheden van de betreffende zaak - en dan in het bijzonder de invloed van de coronacrisis op de omzet en de ontvangen overheidssteun - kwam de Kantonrechter tot de slotsom dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst aldus diende te worden gewijzigd:
- dat huurders over de periode van 15 maart tot en met 31 mei 2020 en 15 oktober 2020 tot en met het moment dat de huidige door de overheid opgelegde sluitingsperiode eindigt, aan verhuurder 50% van de overeegenkomen huurprijs verschuldigd zijn;
- dat huurders over de periode van 29 september tot en met 14 oktober 2020, aan verhuurder 75% van de overeengekomen huurprijs verschuldigd zijn.
Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Niels Beelaerts van Blokland: beelaerts@salomonsbeelaerts.nl of Natasja Overeem: overeem@salomonsbeelaerts.nl